不是大金主你玩不起 | 必须现房销售！20%自持不能卖！最严土地新政下，房企拿20亿元豪赌明天！

　　缺粮房企在拿地上，究竟愿意付出多大的代价？

　　4月26日，杭州的土地市场可以说具备里程碑意义。

　　记者和一众业内人士见证了这一历史时刻：桃源及翠苑两宗涉宅地块，首次必须“全现房销售”，甚至双双跨入“自持”门槛，分别由联发和首次入杭的中冶拿下，自持比例分别20%、16%。

　　一位现场开发商认为：“这就是一场豪赌！目前的激进拿地，离不开部分房企对杭州未来楼市的坚定看涨。”

最严土地新政

挡不住开发商的拿地热情

3月24日杭州发布土地新政：

“

溢价率达到50%时地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售；

溢价率达到70%时锁定限价，转入竞报自持比例；

有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时，转入投报配建养老设施的程序。

”

　　这一新规，可以看到政府对于打压高价地的决心，而开发商的拿地门槛显然也越来越高。然而，此次出让会的热度，依然出人意料。

　　其中桃源宅地，在4月25日，挂牌期间报价溢价率已达70%，总价锁定在95288万元，楼面价19137元/㎡。现场竞价阶段后，直接开始了竞投自持面积比例。

挂牌期间报价情况

　　尽管有包括宋都等24家房企参与竞拍，最终仅在两轮后，由联发以20%自持比例胜出。

　　而翠苑商住地块在4月17日已报价到18.15亿元，楼面价34898元/㎡，溢价率为49.9%。

　　现场竞价阶段，包括景瑞、融信、禹州、杭房等21家竞报单位激战下，8轮竞价后，溢价便达到70%，楼面价锁定在39571元/㎡，总价20.59亿元。

　　随后进入投报自持比例阶段，经过12轮竞报后，由首次入杭的中冶集团突围，自持比例达16%。

今日土拍现场

　　一位现场开发商表示：“按照这一楼面价，未来翠苑地块住宅部分的保本销售价将会在7万元/㎡以上。”周边在售项目来看，融信杭州公馆目前高层售价55000-60000元/㎡，洋房逐渐逼近单价8万元/㎡。

拿地到现房一般要三年

这是大金主们才能玩的游戏

　　此次桃源及翠苑地块的出让，可以说刷新了杭州开发商拿地代价的上限，杭州也成为继北京后，第二个在土地竞拍中现房销售并自持租赁住宅的城市。

7号桃源地块

8号翠苑地块

　　必须全现房销售甚至包含一定比例自持，意味着什么？

　　据记者了解，未来商品房必须精装修交付，从拿地到现房阶段需要三年左右的时间，加上建安成本以及资金成本等，种种成本压力可想而知。

　　浙江中原地产首席分析师荆海燕表示：“对开发商而言，未来仍然按传模式的话将很难盈利，也倒逼开发商进行转型，加快发展专业化住房租赁市场。此外，打擦边球的漏洞已被封死，未来想要通过股权转让、以租代售等方式把自持部分变现几乎不可能，预计开发商更多会考虑用金融手段来盘活这部分资产。”

　　值得注意的是，杭州的新出让地块从桃源地块开始，规划条件里更严格规定了不得“偷面积”，并且必须按照建筑工业化要求，全部实施装配式建造，这对于开发商实力同样是一大考验。

　　此外，率先出让的三宗商业地块，溢价率均超过50%，必须现房销售。

　　其中，半山田园商地更是迈过100%自持阶段，直到配建养老用房面积达2500㎡时，由招商地产艰难突围。

“现房销售”有先例

最终落得专卖下场

　　据记者了解，“现房销售”对于杭州的开发商来说，其实并不陌生。

　　早在2011年，未来科技城管委会为了拿地项目能够顺利建成并实现功能，防止出现停工烂尾等不良现象，特别将几个重要地块的出让条件门槛设定得较为苛刻——必须现房销售，以筛选到资金实力更雄厚的开发商。

　　于是，当年拿地的海港城，作为未来科技城最大的商业配套项目之一，在出让时便带有必须现房销售的条件。

　　彼时，正处于房地产行情正热时，这一苛刻要求并未阻拦开发商的热情。

　　而随后的萧条行情，却令其遭遇了资金难关。

　　起初，由于无法申请到预售证，只能采用“预转让”的模式零散推盘，无法正常开盘销售，资金回笼遥遥无期。

　　最终，在2014年11月，在停工三个月之久后，被来自北京的方正集团旗下的北大资源集团收购。

　　同样是市场高热下的赌局，海港城的前车之鉴尚在，而此次出让的代价更是刷新了上限，未来将如何？不妨拭目以待。

印梦怡

简介：钱江晚报文艺老司机，房产记者里的土拍会小公主。关心老城保护，也关心房产圈的大事小事，记录城市有机更新下的人居变迁。

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